观察 | 杭州开发商拿地的“明星楼盘效应”
来源:http://qq7569.cn  日期:2020-02-06
(作者:七大妈,本文转载自微信公众号“独立评房,房产已获授权)杭州“跨江发展”后,我发现我的动线就经常跨江,这两年去江南岸的次数就更多了, 近 一个月我竟然去了国博四次。
上个周末,又去“小莲花”看了场 球, 有生之年,竟然可以在杭州看费德勒打球,有点玄幻。
要放在以前,也只能去上海旗忠网球中心,才有机会看到“活”的费德勒。
杭州拿的出手的地方也就只有黄龙,但好像咖位又不太够,场地不够大,配套设施也不够新不够先进。
所以,杭州的地位有点不一样了,虽然这一次只是邀请赛、表演赛,但未来这里会举办更多国际化的赛事。
即便我们不想承认,但城市的中心真的慢慢变了,钱塘江两岸承担了更多城市封面的功能。
问问自己,是不是跟我一样去江南岸的频率越来越高了?这就是城市中心在潜移默化地转移,渗入我们的生活当中。
我甚至在想,是不是我们用武林为中心画圈评价一个板块,落伍了?奥体自己就是个中心存在,辐射开去。
然而,并不是所有人都能看到这种大势所趋。
今天萧山出让了两宗地,关注度并不高,我竟然在朋友圈只刷到了一篇文章。
一宗地是萧山科技城,另一宗是浦阳,都不是大热的板块,大部分人听到板块的名字可能就没有兴趣了吧。
我甚至看到有文章点评萧山科技城是:大工地。
开发商的热情也并不高,仅两轮竞价,新希望以总价18.6亿元成功拿地,折合楼面价14578元/平米,溢价率0.54%。
这宗地最高精装均价28500元/平米 (含精装3000元/平米) 。
最高限价和目前在售的江南壹号院在售的高层相差无几。
江南壹号院12月13日领出的高层预售证,均价28800元/平米。
前湾国际社区高层精装均价28700元/平米;云潮府洋房均价32400元/平米,高层精装售价28300元/平米。
但事实上,新希望的这宗宅地位置比前湾和江南壹号院更好,更靠近机场快线的地 铁口, 直线距离300米左右。
当然有人会质疑:在萧山科技城是块好地,但和奥体差远了。
其实两者之间就隔了一个亚运村 ,奥体的奔竞大道一路向东到萧山科技城。
有差距,但差距并不是那么遥远。
新希望是聪明的,比起融创和仁恒,现在来萧山科技城做项目开发轻松不少。
板块的配套: 仁恒进入后,包办了综合体、邻里中心,又引进了学校和医院……板块的价值点: 深谙营销套路和板块价值的融创,已经勤勤恳恳地挖出来了……板块的初始客户: 两大房企一起发力,已经把很多300万量级的购房者的目光吸引到了这里……这个光景拿地,有大腿可抱,有热点可蹭,有客户可捡……完全不是板块初期的一片空白。
新希望在仁恒和融创两位大哥的带领下,又更靠近地铁口,只要项目定位不要走偏,最高28500元/平米的精装均价,应该是稳的。
同样的,今天出让的浦阳地块,也有类似的“明星楼盘效应”。
融创接过美浓小镇后,重新定位包装,全新的超级大盘——森与海,就在浦阳。
浦阳这宗宅地比科技城要热一些,拍了 29轮。
旭辉以总价6.8亿元摘得地块,折合楼面价4542元/平米,溢价率29.76%。
这个地价,刚好封顶, 最高精装均价14600元/平米 (含精装2500元/平米) 。
森与海刚刚完成了首次开盘,高层精装均价14000元/平米 (含精装2000元/平米) ,排屋毛坯单价约24000元/平米。
旭辉这宗地距离森与海1.5公里,并不近。
但明星楼盘效应在于照亮了整个板块,未来有人问:xx项目在哪?答曰:森与海边上。
即刻秒懂。
这两个地方事实上都不是什么空白区,早有板块拓荒者的角色出现,都有知名楼盘在售。
感慨品牌能力强大的房企,对于一个新板块的输出,影响巨大。
就像良渚文化村对整个良渚板块的影响一样,不仅仅是一个光环,甚至是板块内其他开发商喜闻乐见的配套般存在。
不要小看任何一宗地,只要有开发商拿,一定有利可图。
开发商们才不会平白无故花那么多钱去拿一块没用的地。
不妨以后我们换个视角,开发商去哪里拿地,我们好好去看看那地方的规划,也许会有收获。

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